截止2020年2月7日24时，“新冠肺炎”全国累计报告确诊病例34546例。防范疫情持续扩散无疑我国当前面临的最重要问题，然而停工停产停业等措施必然会影响房屋买卖合同的履行，进而产生各种合同不能按时履行的情形。本文中，笔者将分析疫情的法律性质和对房屋买卖合同履行的影响，从而提出潜在的违约风险和处理建议。（全文约4500字，预计阅读时间10分钟）

（一）不可抗力说

1. 不可抗力的概念和起源

“不可抗力”这一概念最早起源于罗马法，罗马法将因不可归责于债务人的事由而发生损害的情形称为事变,如自然灾害、战争、交通阻断、法令改废等，作为契约无法履行需承担潜在损害保证责任的抗辩事由。

但在近代史上，第一次明确使用“不可抗力”这一名词的法典，是法国的《拿破仑法典》。后经过近代法学的不断实践和发展，不可抗力在定义上往往表现为影响合同履行的灾难性事件，不仅包括自然灾害，还包括社会异常行动，如战争、暴乱、急性传染病、军事封锁等。

2. 我国关于不可抗力的法律依据

《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。

综合《民法总则》和《合同法》的规定，我们可以提炼出不可抗力的构成要件，即不能预见、不能避免、不能克服。同时，还可以总结出因不可抗力而导致的法律后果，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力对合同履行的实际影响，部分或者全部免除民事责任，若满足《合同法》九十四条法定解除权的条件，当事人可以依法解除合同。

（二）情势变更说

1. 情势变更的概念

“情势变更”在债法理论上亦称“情势变更条款”或“事物不变更约款”，在我国台湾地区亦叫“情事变更”，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情事变更，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持原有效力将显示公平，故允许一方当事人向法院请求变更内容或解除合同。因此，情势变更原则的设立目的在于平衡合同当事人之间的利益，减少变更的情势对合同当事人利益的损害，从而实现公平正义。

2. 我国关于情势变更的法律依据

（1）《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：

当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

（2）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3. 情势变更制度的立法趋势

2019年12月28日公布的《民法典（草案）》第三编第一分编第四章第五百三十三条规定：“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”

尽管我国法律并没有对情势变更制度进行明确的规定，但从司法解释、审判实践和立法趋势等综合分析可知，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（三）笔者的观点

本次“新冠肺炎”疫情来势汹汹，在短时间内席卷全国，且截止2020年2月8日仍未出现明显拐点，无论是从科学或医学的角度上分析，均是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质更加符合的我国法律关于不可抗力的构成要件，属于法律上规定的不可抗力事件，因此适用我国法律关于不可抗力的规定处理更为恰当。

但结合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知（已失效）》中所指出的，“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，在实践中若要据此作为不可抗力解除双方合同或免除民事责任，其判断标准是该不可抗力是否导致当事人之间的合同“直接”或“根本”不能履行。

在房屋买卖合同纠纷中，无法完全或部分履行合同、无法按时履行合同的因素错综复杂，当事人是否因“新冠肺炎”疫情直接导致不能按时履约，无法履行后是否可以适用不可抗力作为救济途径，则还需要根据个案的法律关系和案件事实加以分析。

（一）房屋买卖合同当事人的主要义务

房屋买卖合同与一般的买卖合同不同，是具有一定的人身依附性的特殊买卖合同，出卖人须履行交付房屋和完成房屋转移登记的义务，买受人须完成支付房屋价款的义务，在合同履行过程中，很多交易细节还需要当事人亲力亲为。若发生“新冠肺炎”疫情这一不可抗力的情形后，很可能导致合同不能按时履行。 

（二）新冠疫情影响合同不能按时履行的情形

因疫情导致合同不能按时履行的情形有多种，但可简单归结为以下两种，一是因当事人自身导致，例如当事人一方和全部患“新型冠状病毒肺炎”住院、被隔离、被居家观察等原因无法如期履行合同。二是因当事人以外的客观原因所致，例如因政府及相关部门出台延长春节假期、交通管制、推迟企业复工时间等原因无法如期履行合同。

（一）受疫情影响导致逾期交房的处理意见

在房屋买卖合同中，房屋的交付一般有两种模式，一是买卖双方明确约定交付的时间，二是买卖双方约定附条件而交付。

在约定的履行期届满前且交付时间在疫情期间的，出卖人可以疫情为由主张不可抗力将交付时间顺延，但需要搜集并提供相关证据证明确因疫情而无法交付，并在疫情结束后通知买受人尽快交付房屋。疫情爆发在约定的履行期届满后，出卖人因疫情而主张延长交付时间的，该主张一般不予支持。

在约定的交付条件未成就前，由于交付条件尚未成就，故不存在逾期交房的一说。但在约定的交付条件达成后且交付履行期恰好在疫情期间的，出卖人可主张因不可抗力而顺延交付时间，但应在不可抗力事件结束后，在合理期间内通知买受人尽快交付房屋。

（二）发生逾期办理产权转移登记手续问题的处理

基于停工停产停业等管控措施的影响，若合同约定办理产权转移登记手续期间在疫情期间，出卖人可能会面临逾期办理产权变更登记手续的风险。出卖人若确因政府部门调整上班时间导致无法按期办理的，因不可归责于双方，出卖人可以此为由告知买受人延期办理相关手续，但出卖人需及时搜集相关证据并在相关部门恢复正常办公后，在合理期间内尽快完成产权变更登记手续。 

（三）发生逾期支付购房款问题的处理

就目前的社会交易习惯而言，房屋买卖合同履行中对价的支付方式往往是电子支付，而电子支付方式受疫情等不可抗力的影响较小。但在实践中，也会存在买受人不会电子支付，交易金额超过电子支付限额等情形，必须前往银行网点办理。若届时银行网点尚未恢复营业，买受人可以此为由主张顺延购房款支付日，但仍需依法依约履行止损和告知义务，避免出卖人的损失扩大，并在银行网点恢复营业后尽快付款。

本次“新冠肺炎”疫情属于不可抗力事件，虽然根据《民法总则》和《合同法》的规定，因不可抗力不能按时履行合同的，可以部分或者全部免除民事责任。但需要明确的是，不可抗力这一抗辩事由并非对全部房屋买卖合同的履行都有影响，若疫情并非当事人一方违约的直接原因，仍需依法依约承担违约责任。

在此全国性疫情面前，无人可以置身事外。若当事人一方确因疫情无法按约定履行合同，理应及时通知对方，避免对方损失的扩大。最后，希望大家本着互谅互让、诚实信用和平等协商的原则，妥善处理好潜在或面临的纠纷，唯有息争止讼、众志成城，才能扑灭疫情之火的恣意蔓延，取得此次战“疫”的伟大胜利。