保信观点
保信观点 | 司法拍卖中土地、厂房尽调要点
发布时间：2021-02-08
随着深中通道、中开高速等多条交通枢纽项目的快速推进，中山作为粤港澳大湾区的几何中心，地理位置优越，有关土地、房屋的司法拍卖备受青睐。由于司法拍卖的起拍价往往比正常交易的市场价低不少，无论是房地产行业从业人员，还是一般的投资者、市民，均希望通过司法拍卖实现“捡漏”。但是，通过司法拍卖取得房地产时，若未能充分考虑分析，往往最后不能实现预期目标。近期，就有两位客户拍得土地后由于税费、土地性质等问题，产生了“悔拍”的想法，并先后向笔者进行咨询。通过深度参与，笔者认为，司法拍卖中的土地及厂房涉及到的价格巨大，其拍卖前的尽职调查是必不可少的，其中需引入律师、税务师等专业协助。
本文以2020年中山司法拍卖的案例为主线，结合我市相关案例，分析土地以及厂房司法拍卖的相关注意事项，以供参考。
一、司法拍卖中应重点关注土地权利受限、交纳巨额税费风险
为说明司法拍卖中的相关风险，笔者以三宗拍卖为例，具体如下：
（一）中山市横栏镇新丰村的国有土地使用权
评估价：1,588,500元。
成交价：4,695,605元。
土地面积：1,333.3㎡，土地证登记用途：工业，权利性质：国有出让，使用年限至2049年10月30日，拍卖材料未显示宗地的规划条件资料。经法院向规划部门查询，该土地所在片区控制性详细规划用途为二类居住兼容商业用地。土地面积：5,021.50㎡，土地证登记用途：工业，权利性质：国有出让，使用年限至2056年12月30日，房产建筑面积842.83㎡。经法院向规划部门查询，该土地所在片区控制性详细规划用途为一类工业用地。评估价：163,420,000元，折算楼面价：6,905元／㎡流拍价：91,515,200元，折算楼面价：3,866元／㎡土地面积：9,467㎡，土地证登记用途：城镇住宅用地，原批准用途为商住，权利性质：国有出让，使用年限至2081年9月29日。经法院向规划部门查询，该土地所在片区控制性详细规划用途为二类居住用地、道路用地及防护绿地。案例一土地现状的规划用途为二类居住兼容商业用地，与土地证登记用途工业不一致，买受人将面临土地不能正常报建建设的风险。案例三土地现状规划用途为二类居住用地、道路用地及防护绿地，与土地证登记用途城镇住宅用地不一致，买受人应尽查清道路、防护绿地的范围，该土地可建筑面积可能因控制性详细规划受相应限制。按中山司法拍卖公示的规则，买受人需承担买卖双方的税费。故此，买受人不单考虑买方的税费，还需考虑卖方的税费，其中，土地增值税将是重点考虑的因素。案例一土地使用年限至2049年10月30日，倒推计算该土地原始取得的时间为1999年。案例二土地使用年限至2056年12月30日，倒推计算该土地原始取得的时间为2006年。案例三土地使用年限至2081年9月29日，案例倒推计算，该土地原始取得的时间为2011年。中山的土地价格从2015年深中通道的消息公布后开始攀升，无论按1999年或2006年工业土地的市场还是2011年住宅用地的市场，该时期被执行人取得土地的价格极低。故此，买受人将可能面临高额的税收风险，其中土地值增税影响最大。以案例二为例，即便该土地有842.83㎡的建筑物可计算建筑成本，但该成本相对于成价格来说，占比较小。笔者经不精确计算，该土地成交买卖双方应缴纳的税费总额约为1,200万元至1,400万元之间。按过往的经验，竞买人在参与拍卖时，往往只注意土地的登记性质、是否带租约等常规性问题，但对于一些实质影响投资方向的问题却没有关注，笔者根据过往的经验，总结如下注意要点：建设用地规划条件是依据经批准的控制性详细规划或村庄规划对建设用地提出的规划建设要求，作为建设用地规划许可的核心内容和土地使用权出让合同的重要组成部分。规划条件的指标包括：建设用地的位置、面积、用地性质、开发强度（容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度）、建筑退让、公共服务设施配套要求、交通及市政基础设施设计要求、城市设计（建筑及景观设计）要求、海绵城市建设要求、地下空间开发利用以及市政府提出的相关规划要求。由于土地的历史问题，部分土地在出让前没有规划条件，也没有确定容积率。根据《中山市建设用地规划条件管理办法》的规定，此类土地的容积率按1.5处理，绿地率、建筑密度、建筑高度按现行控制性详细规划指标处理。但前述也有例外情况，根据自然资源部《节约集约利用土地规定》的规定，国家鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。控制性详细规划是政府部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。控制性详细规划包括：土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，设施的用地规模、范围及具体控制要求等。《城乡规划法》于2008年颁布后，我国开始全面编制控制性详细规划以布局未来一段时间土地的规划建设方向，并在施行一段时间后适当调整。随着城市的发展，土地证登记用途可能存在与新编制或调整的控制性详细规划用途不一致的情况，土地将可能面临不能按土地证登记用途使用的问题。在司法拍卖中，买受人一般能从土地证判断购买目标地块用途。但对于具体地块规划类型，应进一步核查。以工业用地为例，工业用地存在三种规划分类。一类工业用地，对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患；二类工业用地，对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患；三类工业用地，对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患。不同的地块用途，对于买受人而言是，决定着投资和使用方向。根据《中山市人民政府关于印发中山市闲置土地处置实施细则的通知》（中府[2019]71号、中府规字[2019]13号）的规定，司法裁定拍卖的土地，买受人需在完成不动产转移登记手续之日起一年内动工开发，逾期未动工开发的，中山市自然资源局将按闲置土地处置有关规定处理。在司法拍卖实务中，法院一般会在《竞买公告》《竞买须知》中明确由买受人负担转让或者过户过程中产生的一切税费。买受人参与竞买，视为接受了《竞买公告》《竞买须知》的竞买条件，买受人应当负担全部税费，包括应由卖方负担的增值税、土地增值税、个人或企业所得税、附加税等（具体相关税费计算方法详见下表）。这一方式增加了买方的购买成本，买受人应在参加拍卖前对可能产生的税费作充分了解。综上，买受人拟通过司法拍卖取得房地产时，需要综合考虑评估、法律、税务、财务、不动产登记等情况。若未能充分考虑分析，往往最后不能按目标执行。特别是土地及厂房的司法拍卖案件都有自己独特之处，不能一概而论，需要通过尽职调查作出切实可行的操作方案。
