商品房作为一种特殊的商品，关系到国计民生，因此，我国对于房地产的销售进行了较为严格的监管，以确保房地产行业健康有序发展，购买者的合法权益得到保障。

《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》对商品房的预售和现售资格作出了规定。根据规定，销售合规的前提就是取得相关许可证书，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这就是俗称的“五证齐全”。

如违反上述规定，则会存在如下的合规风险：

1、行政处罚风险。《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，未取得销售资格前向买受人收取预订款性质费用的，房地产企业将被处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。行政处罚亦可能影响房地产企业的信用等级评定。

2、民事承责风险。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在司法实践中，出卖人未取得预售许可签署的商品房预售合同无效，且不论未取得预售许可的原因是什么。出卖人需要承担返还返还购房款并赔偿损失等民事责任。

3、刑事构罪风险。未取得“五证”进行销售，可能构成非法经营罪。（2016）冀0426刑初40号案中，涉案房地产公司在仅取得《国有土地使用证》，未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、却开工建设，未办理《商品房预（销）售许可证》的情况下，以优惠房源的形式对外销售在建房屋，销售价款778.1757万元，涉案公司与法定代表人权某均被认定构成非法经营罪，权某被判处有期徒刑八个月。如明知后续无法获得相关许可完成转移登记的，会被认定具有非法占有目的的，可能构成合同诈骗罪等侵财类犯罪。而房地产企业采用返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式销售不具备“五证”的房地产，则涉嫌非法吸收公众存款罪或集资诈骗罪。

    上述价格违法行为可能触发的合规风险有：

1、行政处罚风险。违反价格相关规定的，一般根据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》承担责令改正、警告、没收违法所得、并处违法所得五倍以下的罚款甚至责令停业整顿，或吊销营业执照等行政责任。

2、民事承责风险。如房地产企业未遵守销售价格合规的相关规定而被认定为苟恒欺诈的，则购房者有权请求人民法院或者仲裁机构对合同予以撤销。房地产企业将面临返还购房款并承担损失的责任。

2018年修正的《广告法》提高了极限用语的处罚力度，增加了禁止性规定。2016年颁布实施的《房地产广告发布规定》，对房地产企业发布广告的条件、内容、形式和范围进行了具体明确的规定。常见的房地产广告营销违法行为有：1.虚假广告。主要包括发布未取得房产项目销售许可手续的房地产广告，对项目的配套、房屋质量、装修程度进行不实描述，在“禁墅令”的背景下将公共绿地宣传为“院子”“私家庭院”“私家花园”等。2.使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等极限词。当然，是否构成法律禁止的极限词，要根据具体的语境来判断。词语指向的不是经营者所推销的商品或所提供的服务，如在广告中称“您是我们最尊贵的宾客”，显然并不违法。3.含有封建迷信内容。房地产项目，尤其是定位较高的项目，惯常以“风水宝地、聚福旺财”等广告宣传语，但该类表述违反了《房地产广告发布规定》第八条的规定。4.予以投资回报承诺的宣传。《广告法》第二十六条第（一）款、《房地产广告发布规定》第四条第（一）款均要求房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。《房地产广告发布规定》第十六条还规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。”常见描述有类似“零风险，高收益，经营旺场0压力，6年即回本”等。5.对位置的不当描述。《广告法》第二十六条第（二）款、《房地产广告发布规定》第四条第（二）款对房地产广告里的“位置描述”作出了明确要，明确禁止以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。该种描述代替了位置的客观描述，会误导购房者。6.对学位房等配套设施的不当宣传。《房地产广告发布规定》第十八条规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”《广告法》第二十六条第（四）款、《房地产广告发布规定》第四条第（四）款要求，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；宣传单上标注楼盘周边区域地图，其上标注医院、游乐园政府正在洽谈项目，需要标注“规划中”字样。7.隐瞒项目的不利因素，对影响购房者决定的不利因素不予告知或虚假告知。8.广告物料中使用的图片、视频、音乐、字体、肖像等要素侵犯他人姓名权、肖像权或知识产权。

    广告宣传违法行为存在的合规风险有：

1、行政处罚风险。违法广告发布的相关法律法规的，可能遭受监管部门责令停止发布广告，在相应范围内消除影响，罚款，一定期限内内不受理其广告审查申请，甚至吊销营业执照等处罚。

2、民事违约或侵权责任。《商品房买卖合同司法解释》第三条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如房地产企业未按照该宣传交付房屋的，构成违约，购房者有权根据违约程度要求开发商承担继续履行、支付违约金、赔偿损失、甚至解除合同等违约责任。需要提示的是，该说明和允诺即便是代理销售人员作出的，仍由开发企业担则。民事侵权责任主要指广告宣传中侵犯他人知识产权的风险。在房地产营销广告物料中使用的图片、音乐、视频或文案、电子地图截图等素材，如侵犯了他人的肖像权、著作权、商标权，房地产企业即有可能面临权利人的维权。

3、刑事构罪风险。《刑法》第二百二十二条对虚假广告罪规定，“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”虽然在司法实践中，虚假广告罪的构罪标准较为严苛，刑事责任处罚也较为轻微，但我们仍应该予以充分的重视和警惕。

制定房地产销售行为合规方案，可以从内部审查、外部监督两个方面出发，同时通过设立全程的问责机制，力求整个合规方案可以持续且规律地运行。

将合规审查作为销售制度制定、重大事项决策、重要合同签订、销售物料制作、广告发布等销售行为的必经程序，程序由业务部门经办人员发起、业务部门主管初审、法务部门复审、外部律师终审，及时对不合规的内容提出意见和建议，未经合规审查不得实施。

为了提高工作效率，减少重复工作率，有必要制作合规负面清单，并对高频风险点进行提示。

房地产销售的日常工作繁缛琐碎，在注重团队协作的同时要分清每个人的权责和负责的合规工作范围，并施行奖惩分明的制度。

房地产销售人员的流动性较大，且不少项目由销售代理机构负责销售工作，近年更是流行“一二手”联动的销售模式，参与一个项目销售工作的人员众多且复杂。为确保销售人员在销售中的行为不触发合规风险，为公司带来不利法律后果，应制定对代理机构的选用流程，强化对销售人员的培训，杜绝为促进成交而出现的虚假承诺、夸张广告等违法、违规行为。同时，由于监管政策的发布较为频繁，应紧密关注监管新动向，并及时向销售人员传达。