中山市旧厂房升级改造实施细则（2020年）

中山市旧厂房升级改造实施细则（2023年）

第三条  

旧厂房改造以低效工业园区升级改造为重点，实行连片策划、分类实施。

第三条

旧厂房改造以村镇低效工业园改造升级为重点，实行连片策划、分类实施。

第四条  

市城市更新主管部门统筹协调相关政策拟订、规划编制、项目审批等工作；市工业和信息化主管部门负责指导各镇政府、区管委会、街道办事处（简称“镇街政府”）开展工业信息普查、低效工业园区范围划定，建立工业园区信息平台等工作；市商务主管部门统筹确定项目准入产业和标准；市自然资源、住房城乡建设、城管和执法、发展改革、农业农村、科技、生态环境、市场监管、税务、应急管理等部门在各自职责范围内负责相关工作。

各镇街政府统筹组织本辖区工业信息普查、划定改造范围，单元计划编制以及改造项目的具体实施和监督管理工作。

第四条　  

市自然资源主管部门统筹协调相关政策拟订、规划编制、项目审批等工作；市工业和信息化主管部门负责指导区管委会、镇政府、街道办事处（简称“镇街政府”）开展工业信息普查、低效工业园区范围划定，建立工业园区信息平台等工作；市招商主管部门统筹确定项目准入产业和标准；市住房城乡建设、城管和执法、发展改革、农业农村、科技、生态环境、市场监管、税务、应急管理等部门在各自职责范围内负责相关工作。

　　各镇街政府统筹组织本辖区工业信息普查、划定改造范围，单元规划编制、招商方案编审以及改造项目的具体实施和监督管理工作。

第五条  

各镇街政府结合土地权利人改造意愿，调查辖区拟改造范围内土地房屋产权、建筑现状、功能用途及进驻企业等情况，以0.5平方公里以上的连片街区为标准，以工业用地亩均税收贡献为主要参考，兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况，统筹划定拟改造片区。

第五条　

结合土地权利人改造意愿，各镇街政府调查辖区拟改造范围内土地房屋产权、建筑现状、功能用途及进驻企业等情况，结合本辖区工业用地连片程度，以工业用地亩均税收贡献为主要参考，兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况，统筹划定拟改造片区。

第六条  

单元计划应当结合国土空间规划管控要求，衔接周边区域的城市功能，整体自主平衡经济指标，研究确定片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态空间等。编制单元计划应同步编制城市设计。

单元计划由镇街政府组织编制，向社会公示不少于15日。公示期间由市城市更新主管部门组织专家论证和部门联审。公示结束后，报市土地管理委员会审议，经市政府批准后实施。

第六条　

结合改造意愿摸查和基础数据调查情况，各镇街政府应当根据国土空间规划要求，衔接周边区域的城市功能，整体自主平衡经济指标，研究确定片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态空间等，统筹组织编制单元规划（含单元计划和城市设计内容），经专家评审和部门联审，进行社会公示不少于30日。公示结束后，报市级会议集体审议，经市政府批准后实施。

第七条

根据单元计划，市城市更新主管部门组织镇街政府编制单元规划草案，组织专家评审和部门联审，进行社会公示不少于30日。公示结束后，连同城市设计一并报市国土空间规划委员会审议，经市政府批准后实施。

在国土空间总体规划出台前，不符合土地利用总体规划的改造项目，可报市招商引资领导小组研究解决。

第九条

权利人自主改造的，由镇街政府组织权利人编制改造方案，经镇街政府、市城市更新主管部门组织审查，报市政府批准后实施。

第八条　

权利人自主改造的，由镇街政府联合市自然资源主管部门组织编制改造方案，经公开征求意见、市自然资源主管部门或镇街政府组织审查，由市政府审批，或者镇街政府按照市政府委托进行审批后实施。

第十条

政府整备改造的，由镇街政府组织编制改造方案，报镇街政府审议、市城市更新主管部门组织审查、市土地管理委员会审议，经市政府批准后，由市自然资源主管部门组织公开出让，确定土地使用权人实施改造。

第九条　

政府整备改造的，由镇街政府联合市自然资源主管部门编制改造方案，报市自然资源主管部门组织审查、市级会议集体审议，经市政府批准后，由市自然资源主管部门组织公开出让，确定土地使用权人实施改造。

第十一条

对城镇开发边界内、工业用地保护线划定规划范围外的国有出让工业用地，规划为住宅、商服用途，土地权利人自行搬（拆）迁整理土地后交政府收回（收储）的，由土地权利人与市土地储备中心、镇街政府签订收回协议，经市自然资源主管部门审查、市土地管理委员会审议，报市政府批准后收回土地使用权。

第十条　

对城镇开发边界内、工业用地保护线划定规划范围外的国有出让工业用地，规划为住宅、商服用途，土地权利人自行搬（拆）迁整理土地后交政府收回（收储）的，由土地权利人与市土地储备中心、镇街政府签订收回协议，经市自然资源主管部门审查、市级会议集体审议，报市政府批准后收回土地使用权。

第十二条

村集体通过公开遴选市场主体进行村企合作改造的，在确定规划管控要求的前提下，由镇街政府指导村集体同步编制项目改造方案和招商方案进行公开遴选。

村企合作的改造方案，经公开征求意见、村集体表决、镇街政府及市城市更新主管部门组织审查后，报市政府审批。公开征求意见时间不少于15日。项目涉及土地所有权或使用权变更的，须征得村集体成员会议2/3以上成员或者2/3以上户代表签名同意。

村企合作的招商方案，项目涉及土地使用权变更的，参照改造方案流程报批；其他情形按《广东省农村集体经济组织管理规定》执行。

第十一条　

村集体通过公开遴选市场主体进行村企合作改造的，在确定规划管控要求的前提下，由镇街政府（联合市自然资源主管部门）指导村集体同步编制项目改造方案和招商方案进行公开遴选。

　　村企合作的改造方案，经公开征求意见、村集体表决、镇街政府及市自然资源主管部门组织审查、市级会议集体审议后，报市政府审批。公开征求意见时间不少于15日。其中，涉及村集体表决的，应当按照法律法规有关规定实施。

　　村企合作改造，不涉及住宅用地开发的，招商方案经公开征求意见，按照前款规定经村集体表决同意后，由镇街政府组织审查、负责审批，经批准后报市农业农村、自然资源主管部门备案；涉及住宅用地开发的，招商方案参照改造方案审批流程，与改造方案一并报批。

第十三条

村企合作改造涉及土地使用权变更的，在招商方案获批后由村集体通过市公共资源交易平台参照《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》第十八条规定的流程执行。

不涉及土地使用权变更的，由村集体按有关规定通过市农村集体“三资”管理服务平台遴选合作企业。

第十二条　

村企合作改造不涉及住宅用地开发的，在招商方案获批后，由村集体通过市农村集体“三资”管理服务平台或者市公共资源交易平台遴选合作企业；涉及住宅用地开发的，通过市公共资源交易平台参照《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》有关流程执行。

第十四条

参与村企合作改造的市场主体应当具备以下基本条件：

（一）具有独立法人资格且具有与项目相匹配的资金能力；

（二）涉及连片综合改造的，自身或其控股股东应当具备相关房地产开发资质；

（三）自身或其控股子公司应具有工业园区开发经验或曾作为“三旧”全面改造项目改造主体；

（四）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录；

（五）根据项目实际需要设置的其他条件。

允许组成联合体参与竞投，但联合体成员数不得超过2家，联合体成员至少有1家具备上述全部条件，联合体成员均须具备上述第（四）项条件。

第十三条　

参与村企合作改造的市场主体原则需要满足以下基本条件：

　　（一）具有独立法人资格且具有与项目相匹配的资金能力；

　　（二）涉及连片综合改造的，具备相应房地产开发资质；

　　（三）具备一定的项目建设管理经验或能力；

　　（四）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录。

　　允许组成联合体参与竞投，但联合体成员数原则不得超过3家，联合体成员至少有1家具备全部条件，联合体成员均须具备前款第（四）项的条件。

支持镇街政府根据上述条件，在不违反公平竞争的情况下，结合辖区实际制定有关细则标准，或者结合项目实际指导村集体设定有关资金实力、开发能力、信誉资质等方面具体条件，经镇街政府集体审议后确定。

第十五条

村集体通过市公共资源交易平台公开遴选市场主体进行合作改造的，参与的市场主体应当按照每个项目不低于1000万元的标准缴纳交易保证金。选定的合作企业交易保证金及相应利息转为履约保证金，转入镇街政府指定账户，由镇街政府、合作企业、监管账户开户银行、村集体共同监管。

第十四条　

参与村企合作的市场主体，根据招商方案要求缴纳一定标准的交易保证金，具体数额由镇街政府指导村集体结合项目规模、项目建设分期安排等确定。选定的合作企业交易保证金及相应利息转为履约保证金，转入镇街政府指定账户，由镇街政府、合作企业、监管账户开户银行、村集体共同监管。

第十六条

村企合作协议约定的主体，应当按照项目招商方案要求在项目所在地成立具有独立法人资格的项目公司。

上述项目公司在完成供地手续之前，不得以任何直接或间接方式转让股权、变更股东；在完成供地手续之后，符合本细则第十四条规定的市场主体须持有51%以上项目公司股份，且未经镇街政府审查并报市政府批准，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东。如村集体或其全资子公司持有项目公司股份的，扣除村集体或其全资子公司份额后，符合本细则第十四条规定的市场主体应持有项目公司剩余股份的51%以上。

第十五条　

村企合作协议约定的主体，应当结合项目招商方案要求，在项目所在地成立具有独立法人资格的项目公司。

　　根据村企合作的协议约定，上述项目公司在完成供地手续之前，不得以任何直接或间接方式转让股权、变更股东；在完成供地手续之后，符合本细则第十三条规定的市场主体须为项目公司第一大股东，且未经镇街政府批准，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东。如村集体或其全资子公司持有项目公司股份的，除村集体或其全资子公司外，符合本细则第十三条规定的市场主体应为第一大股东。

第十七条

优化“三旧”改造标图入库地块的管理：

（一）2009年12月31日前已实施建设，上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明规划条件，或者用地容积率符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）下限要求的，可以整宗用地标图入库。

（二）经土地权利人申请，改造宗地可以按照2009年12月31日前上盖建筑物占比30%返算缩减入库，其中土地权利人交政府改造的，入库部分按规定享受土地收益补偿；涉及财政奖励的，以入库部分面积占整宗用地的比例折算奖励标准；涉及延长土地使用年限的，入库占比超过80%可按整宗用地享受。

第十六条　

优化“三旧”改造标图入库地块的管理：

（一）2009年12月31日前已实施建设，上盖物占地比例（或容积率）符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途，其入库不受上盖物占地比例限制，具体按省有关政策执行。

（二）经土地权利人申请，改造宗地可以按照2009年12月31日前上盖建筑物占比30%返算缩减入库，其中土地权利人交政府改造的，入库部分按规定享受土地收益补偿。

第十八条 

项目用地面积达到0.667公顷（折10亩）以上的历史用地，鼓励通过“三旧”改造加快完善用地手续：

（二）完善建设用地手续。对用地面积达2公顷（折30亩）以上的村集体工业改造项目，2009年地类和最新土地现状地类为建设用地的未完善手续集体用地允许按照项目范围整体核算上盖建筑物占比，并按建设用地地类完善建设用地手续。

（三）建设用地供应管理：

1．对完善建设用地手续不涉及土地征收的，由本村集体使用的，可以登记到该村集体或其全资子公司名下；村集体2009年12月31日前与有关权利人签订用地协议的，在征得村集体成员会议2/3以上成员或者2/3以上户代表同意后，以集体建设用地流转的方式协议出让给该权利人实施改造。

（四）对新建建筑面积达地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续。保留的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残值按市场评估价计入土地出让价款。待用地完成改造并完善所有上盖建筑物手续后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目升级改造。

第十七条　

鼓励已建设使用的历史用地通过“三旧”改造加快完善用地手续：

（二）完善历史用地手续。

（三）建设用地供应管理：

1．对完善建设用地手续不涉及土地征收的，由本村集体使用的，可以登记到该村集体或其全资子公司名下；村集体2009年12月31日前与有关权利人签订用地协议的，按照第十一条第二款的规定经村集体表决同意后，以集体建设用地流转（入市）的方式协议出让给该权利人实施改造。

（四）对新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续。保留的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残值按市场评估价计入土地出让价款。待用地完成供地手续并缴清土地出让价款后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目改造升级。

第十九条  

“工改工”全面改造项目，以及通过局部改造使整宗用地建筑容积率达到要求的工业项目，新建工业厂房（行政办公和生活配套设施用房除外）同时满足以下4项要求的，可以在项目竣工验收后（综合验收备案）第二年起5年内（按自然年度），视改造范围内入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励：

（二）容积率不低于1.5且不高于3.5，建筑限高50米；

其中，亩均贡献30万元以上不足40万元的，每亩用地奖励6万元；以此为基础，亩均贡献每增加10万元的，每亩用地增加奖励3万元。财政奖励连续5年，不设奖励封顶值。奖励资金参照市、镇街财政收入分成比例由市级和镇街各自负担，市级分担部分由市财政通过转移支付方式拨付镇街，由所在镇街政府奖励给改造主体，功能类镇街自行负担奖励资金。

如实施局部改造项目入驻企业难以单独核算的，可按新建建筑面积与整宗用地建筑面积占比进行折算。

第十八条　

“工改工”全面改造、局部改造项目（政府整备改造除外），新建工业厂房（行政办公和生活配套设施用房除外）同时满足以下4项要求的，可以在项目竣工验收后（综合验收备案）第二年起5年内（按自然年度），视改造范围内入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励：

（二）容积率不低于1.5，容积率上限、建筑限高等指标按照我市城市规划技术标准与准则确定；涉及局部改造的，项目用地容积率按整宗地核算。

其中，亩均贡献30万元以上不足40万元的，每亩用地奖励6万元；以此为基础，亩均贡献每增加10万元的，每亩用地增加奖励3万元。财政奖励连续5年。奖励资金参照市、镇街财政收入分成比例由市级和镇街各自负担，市级分担部分由市财政通过转移支付方式拨付镇街，由所在镇街政府奖励给改造主体，功能类镇街自行负担奖励资金。

　　如实施局部改造项目入驻企业难以单独核算的，可按新建建筑面积与整宗用地建筑面积占比进行折算。

　对改造主体委托第三方进行招商运营的，上述阶梯式奖励资金可以按照改造主体与招商运营主体的约定，直接奖励给有关招商运营主体。

第二十一条

鼓励分类整理土地、统一实施改造后按规定分割或分割销售：

（一）“工改工”项目在整体规划前提下，行政办公和生活配套设施允许跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房一并报建，不早于工业用房建设、验收，或者与工业用房同步建设、同步验收。

（二）对项目用地达到0.667公顷（折10亩）以上且符合第十九条关于工业厂房建设要求的国有土地上工业物业，可以按以下规定申请分割销售：

1．产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%，自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于15年。对引进优质产业项目的，经市招商引资领导小组研究确定，并与属地镇街政府签订监管协议的，可降低自持比例最低至20%。

2．分割或分割销售部分的厂房应当符合独立通行、独立使用和消防安全要求，以幢或层为固定界线为基本单位，且幢和层的单元面积分别不小于2000平方米、500平方米。

3．行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割销售或抵押，但可以按照不高于厂房分割或分割销售的比例，随厂房一并分割、分割销售或抵押。

4．受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割销售部分不得申请再次分割。

5．分割销售的工业厂房、行政办公和生活配套设施用房按不动产首次登记办理。

6．涉及合作改造的，允许扣除补偿给原权利人部分后计算自持比例。补偿给原权利人部分可按不动产首次登记办理。

第二十条　

支持分类整理土地、统一实施改造后按规划许可设定的不动产单元进行首次登记，并按规定销售：

（一）同一产权人名下的“工改工”项目在整体规划前提下，行政办公和生活配套设施允许跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房一并报建，不早于工业用房建设、验收，或者与工业用房同步建设、同步验收。

（二）对项目符合自持比例、自持年限（自办理房产登记之日起自持不少于15年）且符合第十八条关于工业厂房建设要求的国有土地上工业物业，改造主体可以按以下规定申请销售：

1．自持比例和销售要求。

（1）用地面积达到0.667公顷（折10亩）以上的自主改造或合作改造的“工改工”项目，改造主体自持比例不得小于确权登记总建筑面积的51%。对引进优质产业项目的，在总体达到一定经济指标要求，并与属地镇街政府签订监管协议的前提下，可降低自持比例最低至20%。具体项目经济指标要求由各镇街结合辖区实际确定。用地面积达到2公顷（折30亩）以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”项目参照执行。

销售部分的厂房应当符合独立使用和消防安全等要求，以幢或层为基本单元，且幢、层的单元面积分别不小于2000平方米、500平方米。用地面积达到2公顷（折30亩）以上的自主改造或合作改造的“工改工”、“工改M0”项目，销售部分厂房需要以层内间（套）为单元的，应当满足独立使用和消防安全等要求，且单元面积不小于300平方米。

（2）政府整备改造的项目，按《中山市村镇低效工业园改造升级有关土地征收收回操作指引》有关规定及产业准入有关标准执行。

2．行政办公和生活配套设施不得独立进行销售或抵押，但可以按照不高于厂房销售的比例，随厂房按比例一并销售或抵押。

3．受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。

4．工业厂房、行政办公和生活配套设施用房均可按不动产单元办理首次登记，首次登记后不得申请再次分割。

5．涉及合作改造的，允许扣除补偿给原权利人部分后计算自持比例。

第二十二条

完成片区策划后，旧厂房改造涉及连片综合改造的，按以下规定执行：

（一）在保障工业用地保护面积不减少的前提下，“工改工”地块可以与“工改住、商”地块、旧村庄改造地块等形成一个综合改造单元。综合改造比例须通过市公共资源交易平台公开遴选改造主体。综合改造用地功能结合现状用地功能比例和经济平衡测算在单元计划中确定。

（二）通过“三旧”改造改作新型产业用地（M0）的项目，落实到控制性详细规划或单元规划的，经市招商引资领导小组批准产业准入后、拟定改造方案按程序报市政府批准实施。单个项目用地面积应当不小于2公顷（折30亩），原则不超过25公顷（折375亩），容积率不低于3.5且不高于5.0。涉及土地价款、用地贡献、分割销售及项目监管等要求的，按照《中山市新型产业用地管理办法》执行。

（三）对工业用地保护线划定规划范围外、符合规划、宗地面积不小于0.667公顷（折10亩）的国有工业用地，在按规定无偿移交政府建设用地或建筑面积、补缴土地出让价款并符合我市国土空间规划技术标准与准则有关最小分割单元规定的前提下，允许土地权利人将用地改造为商服用途。村集体自愿申请将旧厂房用地转为国有土地后，自主改造或与有关主体合作改造作商服用途的，参照前述规定执行。

第二十一条　

旧厂房改造涉及连片综合改造的，按以下规定执行：

（一）在保障工业用地保护面积不减少的前提下，“工改工”地块可以与“工改住、商”地块、旧村庄改造地块等形成一个综合改造单元。综合改造项目须通过市公共资源交易平台公开遴选改造主体。综合改造用地功能结合现状用地功能比例和经济平衡测算在单元规划有关经济平衡测算章节中确定。

（二）通过“三旧”改造改作新型产业用地（M0）的项目，落实到控制性详细规划或单元规划的，经市招商引资工作指挥部批准产业准入后，由镇街政府联合市自然资源主管部门组织编制改造方案按程序报市政府批准实施。单个项目用地面积应当不小于2公顷（折30亩），原则不超过25公顷（折375亩），容积率不低于3.5且不高于5.0。涉及土地价款、用地贡献及项目监管等要求的，按照《中山市新型产业用地管理办法》执行。

（三）对工业用地保护线划定规划范围外、符合规划、宗地面积不小于0.667公顷（折10亩）的国有工业用地，在按规定无偿移交政府建设用地或建筑面积、补缴土地出让价款并符合我市国土空间规划技术标准与准则有关分割单元规定的前提下，允许土地权利人将用地改造为商服用途。村集体自愿申请将旧厂房用地转为国有土地后，自主改造或与有关主体合作改造作商服用途的，参照前述规定执行。

第二十三条

对2009年12月31日前建成使用至今，地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积1/3及以上，经属地镇街政府核实并出具意见，符合“三旧”改造要求、申请实施改造并按规定办理相关手续的，视为非闲置土地，改造主体可凭经批准的规划许可证、改造方案批复等到住房城乡建设部门办理施工报建手续。

第二十二条　

对2009年12月31日前已建设，地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分之一以上并使用至今的“工改工”、“工改公服”用地，申请实施改造的，改造方案经市级会议集体审议或镇街党政领导班子集体审议通过后，视为非闲置土地。该用地可以按规定办理标图入库、土地合并、“工改公服”改变土地用途（含部分需“工改公服”的土地分割）、因土地整合需要的土地转让（含作价入股）、用地界线调整、土地置换、用地布局调整、收回土地使用权及施工报建业务。已被认定为闲置土地的不适用前述规定。

无

第二十五条　

改造方案是项目享受相关优惠政策的主要凭据。改造方案经批准后，需要调整改造主体（改造方案已明确调整的除外）、改造模式、改造类型、改造范围、竣工时间，降低建设强度（含容积率、总建筑面积），减少移交公益性用地或配建公共设施的，应当按改造方案审批程序，重新报市政府审批，或者镇街政府按照市政府委托进行审批；不涉及调整前述内容的，无需重新报批改造方案，由属地镇街政府结合实际情况指导项目实施建设。