第一类是非法用地项目。最常见的是非法占用农用地进行建设。根据《土地管理法》的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。虽然未经审批手续就利用农用地进行建设不符合法律规定，但自上世纪90年代起，全国各地为了发展乡镇经济，普遍存在村集体将农用地违法买卖、出租或“以租代售”给投资者用于兴建厂房或者商业设施的现象。由于用地手续不合法，这类项目也不可能办理各项建设许可手续，均属于违法建筑。

第二类是用地具有合法手续，但未取得建设用地规划许可、建设工程规划许可或建设工程施工许可的项目，即俗称的“未报建”建筑。

针对违法用地建筑，根据现行《土地管理法》第七十七条的规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除地上建筑及设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，则没收地上建筑物和设施。

针对“未报建”建筑，根据《城乡规划法》第六十四条的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。根据城乡规划第六十五条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

并非所有投资者都是在明知法律法规不允许的情况进行违法建设，部分投资者是基于行政主体的授益性行为、承诺或一段时期内的普遍规则产生合理信赖而开展建设。关于信赖利益保护原则的概念，我国学界尚未达成一致意见。结合司法实践，我们认为“信赖利益保护”是指行政相对人基于善意对行政主体的行政行为形成正当合理的信赖后，行政机关不得随意改变或撤销该行为，以保证己生效行政行为的稳定性与持续性。行政主体确因保护公共利益或其他法定原因需改变或撤销，由此给相对人造成财产损失或使被许可人的合法权益受到损害的，应当给予合理补偿。

我国行政法律法规中对于信赖利益保护的规定主要体现中《行政许可法》第八条和第六十九条。其中第八条是对基于合法行政许可产生的信赖利益保护进行规定，而第六十九条则是对基于违法行政许可产生的信赖利益保护进行规定。但实际上在许多违法建筑的出现过程中，投资者往往是基于对行政机关以各种形式作出的允诺性行为产生信赖而进行建设，并不存在前述规定中的行政许可程序。在现行行政法律法规没有明确规定的情况下，是否应对其基于此产生的信赖利益进行保护？

国务院在2004年出台的《全面推进依法行政实施纲要》中提出，诚实守信是依法行政的基本要求。在司法实践中，在行政主体与行政相对人之间因违法建筑执法产生的纠纷中，近年有大量案例以维护政府公信力或诚实信用为由，认为行政机关在违法建筑执法中应对行政相对人的信赖利益给予保护，而不能僵化适用法律法规“一拆了之”。如，在（2019）鲁行赔终102号微山县旭沐新能源科技有限公司、微山县人民政府旅游行政管理（旅游）行政赔偿赔偿判决书中，法院认为“行政机关在行政执法过程中，在明知存在政府有关部门承诺的情况下，应当从维护政府公信力的角度，充分考虑行政相对人的合理诉求，维护其正当的信赖利益”；在（2020）湘06行终190号岳阳市自然资源和规划局、岳阳市江流农业科技开发有限公司房屋拆迁管理（拆迁）二审案中，法院认为“行政允诺是一种单方的行政行为，对政府而言，实施行政行为必须诚实信用，不能违背信赖利益保护原则，行政允诺一旦作出，行政相对人即有了利益期待。作为国家机关，维护公共利益是行政机关的重要职责，在公共利益和私人利益发生矛盾时，应当优先考虑公共利益的实现，但是承认公共利益优先并不否认个人利益的存在及实现”。

从司法实践看，信赖利益保护原则的构成要件主要包括四个，即信赖基础、信赖表现、信赖正当和公私利益衡量。其中，信赖基础是指行政主体作出的导致行政相对人产生信赖的行政行为；信赖表现即行政行为相对人已经基于信赖做出了行动；信赖正当即行政行为相对人系出于善意，例如不存在以欺诈、贿赂等方法诱使行政机关作出行政行为；公私利益衡量系将公共利益与个人利益进行比较，信赖利益必须大于所欲维护之公共利益时，方能对其保护，如果基于公共利益而对相对人合法信赖利益不予保护，也应对其损失进行合理的补偿。

许多政府在招商引资时，为了吸引外来投资，促进经济发展，明知存在违法用地仍承诺以后可解决土地和报建问题。招商引资后发展了成片工业园区，但违法用地和报建问题却一直无法解决。这些通过政府招商引资引入的项目，如果政府在多年后对其进行“违法建筑”执法，应充分考虑对投资者信赖利益的保护。

代表案例有：（2020）京0112行初346号北京弘森创新真空镀膜技术有限公司与北京市通州区宋庄镇人民政府行政一审案中，弘森公司是镇村招商引资企业，租赁夏公庄村委会的土地建设厂房，所属“不二家工业园区”经镇政府批准建立，后政府因为开展集体土地非住宅地上物腾退工作而强制拆除弘森公司的厂房。法院认为不能将弘森公司的厂房简单认定为违法建设，应该考虑弘森公司的信赖利益，最终确认政府的强制拆除行为违法。

（2014）鲁行终字第39号滨州群蓝宝商贸有限公司与滨州市规划局、滨州市滨城区人民政府行政强制二审案中，群蓝宝公司为招商引资企业，使用未办理土地征用手续的土地进行厂区建设，政府协议承诺积极配合办理征用土地手续，确保依法合理用地。后因群蓝宝公司所处区域列入拆迁范围，政府认定群蓝宝公司厂区为违法建筑并实施强制拆除，最终法院认定虽然群蓝宝公司一直未办理土地审批、规划、建设等相关手续，但基于信赖利益保护，政府应当给予适当赔偿。

有些违法建筑虽然没有合法取得报建手续，但政府对于项目开展出具了同意立项批复，亦足以使投资者产生合理信赖而受到保护。

例如在（2020）湘06行终190号岳阳市自然资源和规划局、岳阳市江流农业科技开发有限公司房屋拆迁管理（拆迁）二审案中，江流公司在取得了政府同意创建隆兴达乌江葡萄园的立项批复后，兴建了葡萄园、主楼等开展生产经营，一直没有取得报建手续。后因列入征拆范围，政府以违法建筑为由要求江流公司限期拆除。法院认为江流公司兴建葡萄园经过政府立项批准，而且当地政府多年来未对其行为进行制止或处罚，使江流公司产生了利益期待，最终判决撤销政府作出的限期拆除决定书。

如果行政机关对于存续已久的违法建筑一直以来明知却长期不处罚的，在多年后以违法建筑为由进行强拆时，也应注意对行政相对人的信赖利益进行保护。

代表案例有：（2018）粤行终1167号江门市蓬江区鸿业畜牧有限公司与江门市蓬江区人民政府环境保护行政管理二审案中，法院认为虽然鸿业畜牧公司经营的生猪养殖场并未取得全部的行政许可手续，但是考虑到在涉案区域被划入畜禽禁养区之前，鸿业畜牧公司已经实际开展生产经营活动多年，政府在涉案区域被划入畜禽禁养区之前，也并未因鸿业畜牧公司经营的生猪养殖场未取得全部的法律许可手续而采取过关闭上诉人养猪场的措施，因此对鸿业畜牧公司的实际经营活动，应给予一定程度上的信赖利益保护。

需要注意的是，与前两个情形不同，对于默许是否构成行政法上的信赖基础，司法实践中存在的争议比较大，需要根据具体个案进行具体分析。

在司法实践中，对于未办理用地手续或未合法报建的建筑物，特别是因历史遗留问题导致无法办理的，如果投资者存在信赖利益，法院在认定其是否属于违法建筑时往往采取十分审慎的态度，而非径直以其未合法取得用地手续和报建手续为由就认定为违法建筑。

代表案例有：（2020）京0112行初346号北京弘森创新真空镀膜技术有限公司与北京市通州区宋庄镇人民政府其他一审行政案件中，法院认为“弘森公司最初在不二家工业园区内建厂得到了相关部门的认可，但因为历史原因未取得规划审批手续，但该原因不能归咎于弘森公司，而且系特定历史情况下政策因素所致，因此不能简单认定为违法建设，应该考虑弘森公司的信赖利益”。

（2020）湘06行终190号岳阳市自然资源和规划局、岳阳市江流农业科技开发有限公司房屋拆迁管理（拆迁）二审案中，行政机关认定江流公司的建筑不符合规划要求，法院则认为行政机关没有查明涉案建筑是否属于无法采取改正措施消除影响，是否可限期改正的情况下，径行对涉案建筑作出《限期拆除决定书》证据不足，同时认为江流公司作为岳阳市经开区现代农业招商引资项目，涉案建筑物部分用于仓库、生产储藏、酿酒，该部分是否属于农用附属设施用地，应进行调查认定。

行政机关对违法建筑进行强制拆除，往往是发生在征收过程中。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，征收时不予补偿。因此在征收过程中，由于和被征收对象无法谈妥补偿方案，行政机关往往以拆除违法建筑为手段来进行强制征收，强拆后以违法建筑为由不进行补偿。而在其他非基于征收进行的违法建筑拆除中，行政机关则往往基于违法建筑不存在合法权益为由拒绝赔偿，理由是根据《国家赔偿法》第二条的规定，只有在合法权益受到损害的情况下，受害人才有获得国家赔偿的权利。

但在司法实践中，对于投资者因对行政机关产生合理信赖而建设的违法建筑，无论是发生在征收过程中的强拆还是基于其他背景下的强拆，基于对信赖利益的保护，法院往往要求行政机关在强拆后仍应进行征收补偿或赔偿。

发生在征收过程中的强拆，在（2020）最高法行申13015号湖南省湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司、湖南省湘潭市雨湖区人民政府再审案中，最高院认为“广湘公司未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定涉案厂房已转化为合法建筑。但是，涉案厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。广湘公司基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿”；在（2014）鲁行终字第39号滨州群蓝宝商贸有限公司与滨州市规划局、滨州市滨城区人民政府行政强制二审案中，虽然群蓝宝公司至强拆前一直未办理涉案土地的审批、规划、建设等相关手续，但基于信赖利益的保护，法院判决滨城区政府应当对建筑物评估价值及群蓝宝公司可举证的建筑物内动产进行赔偿。

而非基于征收进行的强拆，在（2021）京03行赔终148号北京市通州区宋庄镇人民政府与北京弘森创新真空镀膜技术有限公司国家赔偿二审案中，法院认为行政机关应赔偿弘森因强拆行为造成的直接财产性损失，包括房屋办公楼、装修及附属物损失、机器设备及物品损失，但不支持停产停业损失。