一、案例与观点

一审法院（重审）认为：…… 关于合同效力问题。租赁建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家建筑安全标准。建筑法第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，双方于2011年3月6日签订《商场租赁合同》，双方在签约时均明知该建筑物未经竣工验收，某甲公司于2012年6月26日提供的《工程竣工验收备案表》（落款日期为2012年1月19日）。也就是双方签订合同起至双方于2011年6月7日终止合作时，该租赁物未经竣工验收，违反该项法律规定。但是否属于合同法第五十二条规定的无效情形，法律并无明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定，当事人只要在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。结合该解释的立法本意，从维护交易的安全、稳定出发，且该合同是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的《商场租赁合同》应当认定有效为宜。

二审法院认为：……关于争议焦点一，即本案《租赁合同书》是否无效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据黄某某向本院提交的上述证据，涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证，且已于2016年7月6日经竣工验收合格。同时，本案《租赁合同书》是王某某与黄某某双方自愿签订的，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应当认定为合法有效，双方均应恪守履行。一审判决认定本案《租赁合同书》在2014年7月29日至2016年7月6日期间无效，属于适用法律不当，本院予以纠正。

一审法院（重审）认为：……虽然合同明确约定租金起付是从双方签订《租赁物交付确认书》之日起，但从2011年3月15日至6月7日终止合作，期间的租金已经实际发生，且某甲公司在随后的诉讼过程中已经完善了后续法律手续，故实际发生的租赁费某乙公司应当支付……某乙公司应合理支付的租金、应付而未付的款项，计算依据是合同中约定的和按照约定平均计算的。时间从2011年3月15日起至6月7日止，共计85天，即租金为2527900元（29740元／平方米×85天×1元）。

再审法院认为：……在涉案合同履行中，虽双方并未签订租赁物《交付确认书》，但由于某乙公司已实际进入广场并开始经营前的准备工作，故应视为某乙公司已实际使用该租赁物。对于租金的计算标准，鉴于双方已实际终止合同履行，故某甲公司关于应依合同约定的三个时间段不同租金标准平均计算的请求应予支持，某乙公司在实际占用租赁物期间的租金计3033480元（29740元／平米×85天×1.2元），该款项不属于某乙公司或某甲公司的损失，应为某乙公司实际占用租赁物期间正常支付的租金。

注：某甲公司提供的《工程竣工验收备案表》落款日期为2012年1月19日，承租人自2011年3月15日起实际占用物业，法院支持的计租起始时间为2011年3月15日。

二审法院认为：……由于涉案房屋于2016年7月6日才经竣工验收并审查合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋在2016年3月9日至7月6日间并不具备使用条件，依法不得交付使用。因此，虽然王某某在2016年3月9日至7月6日间控制、占有了涉案房屋，但依法并不能正常使用、收益，责任在于黄某某。故王某某无须向黄某某支付2016年3月9日至7月6日间的租金。黄某某要求王某某向其支付2016年3月15日至7月6日间的租金，本院不予支持。一审判决王某某应按月租金标准的80%向黄某某支付2016年3月9日至7月6日间的租金，属于适用法律错误，本院予以纠正。但是，如上所述，由于涉案房屋已于2016年7月6日经竣工验收并审查合格，即涉案房屋从2016年7月7日起已经具备使用的条件，且已在王某某控制、占有之下，故王某某依法应于2016年7月7日起按照合同约定向黄某某交纳租金。

注：案涉物业竣工验收并审查合格的时间为2016年7月6日，承租人自2016年3月9日起实际占用物业，法院支持的计租起始时间为2016年7月7日。

二、结语